Maximálna výška hypotéky, ktorú môže klient získať, závisí od niekoľkých faktorov, ktoré banky zohľadňujú pri posudzovaní schopnosti klienta splácať úver. Tieto faktory sa líšia medzi jednotlivými bankami. Pre výpočet hypotéky je najdôležitejším faktorom váš čistý príjem. Najľahšie akceptovaným príjmom je príjem z trvalého pracovného pomeru. V prípade príjmu z podnikania môžu mať banky výrazne odlišné pravidlá pre výšku akceptovateľného príjmu. Do príjmov sa započítavajú aj napríklad rodičovský príspevok, invalidný dôchodok, a podobne.
Avšak príjem nie je ani zďaleka jediný faktor, ktorý ovplyvňuje výšku možného úveru, prípadne, či úver vôbec dostanete. Ďalšími faktormi sú vek, rodinný stav alebo vzdelanie, lokalita nehnuteľnosti, typ nehnuteľnosti. Netreba zabúdať na podstatný faktor, a to ten, či ste v minulosti alebo teda aj v súčasnosti nezabudli pri inom úvere zaplatiť nejakú splátku. Banky si totiž overujú vašu úverovú históriu.
Nižšie si povieme, aké parametre banky zohľadňujú pri výpočte výšky hypotéky.
Maximálna výška hypotéky sa určuje ako nižšia z hodnôt, ktorá vzíde porovnávaním parametrov DTI a DSTI.
DTI alebo "Debt to income" určuje maximálnu výšku hypotéky na základe príjmov klienta, pričom aktuálna hranica je na úrovni 8-násobku čistého ročného príjmu klienta.
DSTI alebo "Debt service to income" určuje výšku rezervy, ktorá nesmie byť použitá na splácanie úverov. Výška rezervy musí byť podľa legislatívy 40%.
Klient zarába 1500 € mesačne, takže 1500 x 8 x 12= 144 000 € je jeho úverový limit podľa DTI.
Od roku 2023 platí nové pravidlo, podľa ktorého sa klientom od veku 41 rokov postupne znižuje maximálne povolené DTI (Debt-to-Income) o 0,25 za každý rok. Napríklad, ak o hypotéku žiadajú manželia, pričom manželka má 41 rokov a manžel 46 rokov, ich DTI sa počíta ako 93-násobok príjmu manželky a 78-násobok príjmu manžela.
Treba však dbať na to, že toto obmedzenie sa vzťahuje len na hypotéky, ktorých doba splatnosti presahuje vek 65 rokov u žiadateľa.
Pri výpočte maximálnej výšky hypotéky na základe výdavkov sa zohľadňujú tieto premenné: životné minimum, výška existujúcich splátok úverov, DSTI (Debt Service to Income) a stress test.
Najskôr je potrebné určiť maximálnu mesačnú splátku, ktorú si klient môže splácať. Táto hodnota sa vypočíta podľa nasledujúceho vzorca:
Maximálna splátka nového úveru = ((celkové príjmy žiadateľov – životné minimá všetkých osôb v domácnosti) x (1 – povinná rezerva 40%) – existujúce splátky úverov))
Ak má manželský pár je s celkovými príjmami 1500 €, s 2 deťmi , bez úverov: ((1500 € – 284,14 € – 198,23 € – 129,75 € – 129,75 €) * 0,6)) = 454,88 € - je maximálna splátka na úver.
Výška životného minima sa určuje nasledovne:
Po výpočte maximálnej splátky je ešte potrebné uplatniť stress test. Ten slúži na preverenie schopnosti klienta splácať úver aj v prípade, že by sa úroková sadzba zvýšila o 2 %. Inými slovami, výška hypotéky sa určuje podľa toho, akú splátku by si klient mohol dovoliť pri vyššej, simulovanej sadzbe.
Stress test sa vzťahuje nielen na nový úver, ale aj na existujúce úvery, ktorých splatnosť presahuje 8 rokov. Maximálna úroková sadzba, ktorou sa stress testuje, je 6 %.
V prípade spomínanej rodiny vychádza maximálna splátka na novú hypotéku (po zohľadnení výdavkov) na 454,88 € mesačne. Pri predpokladanom úroku 4,2 % a po aplikovaní stress testu (navýšenie na max. 6 %), im vychádza maximálna výška úveru na 75 000 €.
Aj keď ich DTI limit pri príjme 1 500 € mesačne dovoľuje získať úver do výšky 144 000 €, po zohľadnení výdavkov a stress testu je reálne úverový limit iba 75 000 €.
Ako sme si už vyššie uviedli, banky zohľadňujú pri výpočte výšky hypotéky rôzne faktory. Pri zamestnaných môže byť prekážkou k výpočtu potrebnej výšky hypotéky napríklad to, ako dlho je človek zamestnaný, či nie je PN, atď.
Pri živnostníkoch a s.r.o. je to komplikovanejšie a každá banka sa k uznávaniu príjmu stavia inak. Preto sa vám môže stať, že sa vám zúži okruh bánk pre váš špecifický prípad na len jednu, ktorá vám uzná dostatočný príjem. Netreba zabudnúť ale na to, že aj tá banka môže mať svoje špecifiká ohľadom akceptovania lokality alebo typu nehnuteľnosti. Preto odporúčame, aby ste v prípade neistoty konzultovali svoje kroky s odborníkmi na hypotéky.